2011年07月18日

最高裁、更新料有効判決

最高裁平成23年7月15日は、更新料について、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法第10条及び借地借家法30条に違反しないと判示しています。

特段の事情について触れてはいますが、今回の契約の内容は,更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであり、これを有効としていることから、ある程度一般的な更新料条項は無効にならない可能性が高いことになります。

最高裁は、消費者契約法の趣旨,目的について、同法の第1条にふれ、検討する条項の性質,契約が成立するに至った経緯,消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断するとしているところ、昨今、クレーマー的な賃借人が増えており、賃貸人の立場の方が弱者となっているような事例も多く散見されていることからも極めて妥当な判決であると言える。


以下は、判旨抜粋です
「消費者契約法10条は,消費者契約の条項を無効とする要件として,当該条項が,民法1条2項に規定する基本原則,すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることをも定めるところ,当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは,消費者契約法の趣旨,目的(同法1条参照)に照らし,当該条項の性質,契約が成立するに至った経緯,消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。

更新料条項についてみると,更新料が,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは,....更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人との間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

これを本件についてみると,前記認定事実によれば,本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ,その内容は,更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって,上記特段の事情が存するとはいえず,これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。また,これまで説示したところによれば,本件条項を,借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。」

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posted by NAY at 08:03| 不動産

2011年07月10日

液状化対策の遅れと日本経済への致命傷の危機 液状化対策の遅れと日本経済への致命傷について

液状化被害と言うと浦安の住宅街の被害ばかりがクローズアップされがちだが、東京湾の埋め立て地に存在する石油備蓄基地やコンビナートで側方流動という液状化による横方面への地盤の流動により、石油備蓄基地や火力発電所などに大きな被害をもたらす。もし、流れ出した石油に火災が起これば2カ月以上にもわたり東京湾や横浜港が使えないなどという事態も発生する可能性があるとのこと。

液状化の被害や予兆が出た地域の調査が必要だが、必要な法整備も進んでいない。
関東・首都圏でこの事態が発生すれば、間違いなく日本経済は崩壊する。
この対策が遅々として進まない。

今後、首都圏を襲う地震への被害を最小限に食い止める対策を行わなければならない。
しかし、このような対策を考える政治家は聞いたことがないが大丈夫だろうか。

NHKの番組を踏まえた上での問題提起でした↓
http://www.nhk.or.jp/special/onair/110710.html


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posted by NAY at 22:08| 日記